Нюансы преимущественного права выкупа арендуемого имущества

23.06.2016

Наш компания предлагает услуги по сопровождению выкупа арендуемого помещения

За подробными консультациями обращайтесь к нашим менеджерам по телефонам:
в Санкт-Петербурге:
+7 (812) 325-48-60
в Москве:
+7 (495) 223-27-69

Узнать о преимущественном праве выкупа будет полезно тем, кто ищет возможности приобретения помещений и земельных участков из государственной или муниципальной собственности в упрощенном порядке. В статье приведена актуальная информация по состоянию на 2016 год.

Федеральный закон от 22 июля 2008г. № 159 ФЗ родился на стыке двух таких важнейших направлений развития экономики как приватизация и поддержка развития малого и среднего предпринимательства. Закон является специальным актом гражданского законодательства, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с действующим законодательством следующие субъекты малого и среднего предпринимательства исключаются из преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
  • являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  • являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;
  •  осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  • являющиеся в порядке, установленном законодательством РФ о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами РФ;
  • осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

17.07.2009 г. были внесены поправки в Федеральный закон № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».
Поправки коснулись следующих существенных моментов:
  • с трех до двух лет снижен срок аренды или временного пользования имуществом для получения приоритетного права выкупа данных помещений;
  • расширены положения об отсутствии задолженности по арендной плате.

Условия предоставления преимущественного права

Преимущественное право субъектам предпринимательства, за исключением указанных выше, может быть предоставлено при соблюдении совокупности следующих условий:
  1. арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона
  2. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 159 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  3. арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Относительно последнего пункта предпринимателям необходимо обратить внимание на то, что за органами федеральной исполнительной власти и органами самоуправления оставлено право по формированию особых перечней имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе (п.4 ст.18 вышеупомянутого закона). Таким образом, именно властные органы вправе решать, кому предоставлять право выкупа имущества, а кому только предоставлять имущество в пользование. Как и в случаях с приватизацией имущества наблюдается неравноправие субъектов предпринимательской деятельности, которое закреплено законодательно.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 N 961 Правительство Российской Федерации установило предельные значения площади помещений - 1000 кв. м, а также периода предоставляемой рассрочки платежа - в пределах 3-х лет.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Возможна также реализация данного права при покупке нескольких объектов недвижимого имущества. Так, в письме Минэкономразвития говорится, что предоставляемое арендатору – субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при соблюдении по отношению к каждому помещению требований п. п. 1, 2 и 4 ст. 3 Закона и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм п. 3 ст. 3 Закона. Однако следует отметить, что в связи с отсутствием у Минэкономразвития России полномочий по осуществлению официального толкования федеральных законов данное разъяснение не является обязательным для правоприменителей, поэтому административные органы могут отказать в реализации данного права.

В случае если субъект малого предпринимательства полагает, что его права по приоритетному приобретению имущества нарушены, предприниматель может обратиться в судебные органы с исковым заявлением, поскольку в соответствии с п. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Процедура подачи заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

Для того чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):
  • оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
  • решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
  • выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
  • копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
  • справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
  • документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
  • объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
В случае если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия: В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда. Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе.

В случае если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование. Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи. После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Алина Кашникова,
Ассистент юрисконсульта по частному и публичному праву
Объединенной Консалтинговой Группы.

Возврат к списку