К вопросу о расторжении договора аренды

13.10.2016

Не так давно экономическая коллегия Верховного суда рассмотрела спор, связанный с односторонним отказом арендатора от договора аренды.

Определением от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014 коллегия судей выразила позицию, что при отсутствии в договоре аренды, заключенном на определенный срок, условия о праве арендатора на односторонний отказ от договора, досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором, и, следовательно, обязательства арендатора по внесению арендной платы.

По нашему мнению позиция Верховного суда, является точной и обоснованной.

Так, основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон законодатель ставит в зависимость от конкретных обстоятельств расторжения, в том числе от срока, на который заключен договор аренды.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ от договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону: при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Порядок расторжения договора, заключенного на определенный срок, регулируется более детально, в соответствии с перечнем оснований для расторжения, предусмотренных законом или определенных в договоре, как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В отношении отказа от договора аренды статьей 620 ГК РФ предусмотрена возможность согласования в договоре права на односторонний отказ путем включения в договор специального условия. В этой связи, мы особо обращаем внимание наших Клиентов на абстрактные формулировки, закрепляющие право одностороннего отказа от договора аренды, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. При этом, условие о направлении соответствующего уведомления о расторжении договора (например, за 3 месяца), не является основанием для прекращения обязательства, а лишь формализует порядок и срок его прекращения, как правило, оставляя без внимания причины расторжения, которые, безусловно, должны быть указаны в соглашении сторон. Несогласование сторонами конкретных оснований для расторжения договора не свидетельствует о том, что они могут быть расторгнуты по любым основаниям, в том числе не предусмотренным законодательством, и, по сути, безосновательно. 

В случае детального регулирования условиями договора оснований для одностороннего расторжения обязательств сложилась устойчивая судебная практика, рекомендующая суду воспринимать условие договора, наделяющее одного из контрагентов правом на односторонний отказ от исполнения обязательств, как предварительное согласие обеих сторон на расторжение договора в будущем.

Артём Симоненко,
Руководитель Практики "Недвижимость"
Объединенной Консалтинговой Группы.

Возврат к списку