Об определении кадастровой стоимости

23.11.2016

Вначале попытаемся определиться с истоками появления столь необычного для многих из нас термина «кадастровая стоимость». Для этого придется окунуться в терминологические дебри справочников, толковых словарей, интернета и выбрать наиболее краткие и понятные определения.

Кадастр (фр. cadastre) – список, перечень, опись, свод.

Земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель.

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю.

Государственная кадастровая оценка недвижимости – комплекс мероприятий, направленный на определение кадастровой стоимости имущества в целях его налогообложения, взаимоотношений с банком или страховой компанией. То есть эта оценка больше нужна не владельцу, а заинтересованной стороне.

Кадастровая стоимость квартиры – это стоимость квартиры, учитывающая местоположение и соответствующую ценовую зону земельного участка и рассчитываемая в ходе проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость недвижимости – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально, для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [3].

Данное определение просуществовало до 22 июня 2015 года.

Таким образом, со всей очевидностью можно констатировать сложность поставленной перед нами задачи, так как даже определение из Федерального стандарта оценки (ФСО № 4) [3], которое, казалось бы, должно было поставить точку в этом вопросе («кадастровая стоимость – это рыночная стоимость») просуществовало недолго.

Вокруг кадастровой оценки в последние годы создалось «нервозное» состояние общества. Объясняется оно как объективными, так и субъективными причинами. К первым следует отнести, с одной стороны, интересы государственных органов – обеспечить в максимально возможном объеме налоговые сборы, а с другой стороны, противоречащие им интересы населения – снизить в максимальной степени налог. Также немаловажной причиной является слабая осведомленность населения о проведении и результатах кадастровой оценки, что создает обстановку необоснованных слухов, недоверия и сомнений. Фоном для всего этого являются частые изменения законотворческих актов, касающихся кадастровой оценки.

Самым свежим актом в этом направлении являются «Методические указания о государственной кадастровой оценке» [1], которые ввелись в действие с 1 ноября 2016 года и применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов.

Поскольку «на слуху» результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость объекта недвижимости, следует уточнить некоторые важные понятия.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности [2] под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 [2]. 

В Методических указаниях [1] «кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования, независимо от ограничений на распоряжение этим объектом».

То есть каких-либо разночтений между названными документами не существует, при этом второе определение (что это такое?) как бы дополняет первое (откуда это?). Более того, второе определение пробуждает в нас воспоминания о кадастровой стоимости как рыночной стоимости, определенной методами массовой оценки.

Далее в документе [1] сформулированы важные положения, которые полезно привести.

«1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.
При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке».

«1.5. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах… определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественнона основании сравнительного подхода».

Не очень понятны критерии достаточности, достоверности и преимущества, чтобы корректно применять п.1.3 или п.1.5. Смотри также ниже п.1.8.

«1.6. Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) или в судебном порядке».

Можно только догадываться, как на заседании комиссии или суда определяется рыночная стоимость, но речь идет об индивидуальной оценке.

«1.8. Если по объектам кадастровой оценки отсутствует рынок на соответствующей территории или существует недостаток наблюдаемых рыночных данных, определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта оценки, включая затраты на его создание и экономические выгоды от его использования».

То есть применяется индивидуальная оценка затратным и (или) доходным подходами. Данный пункт дополняет п.1.5.

«1.11. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося его фактического использования.

В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования».

Это один из редких случаев, когда в кадастровой оценке применяется принцип НЭИ.

Для массовой оценки, в отличие от индивидуальной, возрастает роль статистических методов обработки данных (регрессионный анализ, кластерный анализ и другие). Это связано с использованием в массовой оценке лишь наиболее значимых ценообразующих факторовбез учета индивидуальных характеристик объекта оценки, без выезда специалистов на место, опираясь лишь на архивные документы и данные Росреестра. Поэтому полученный результат имеет определенную погрешность и может отличаться от результата индивидуальной оценки, поскольку в ней учитываются факторы, характеризующие индивидуальные особенности объекта (качество квартиры, наличие благоустройств, достоинства и недостатки и др.).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими, юридическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (приказ МЭР РФ от 04.05.2012 № 263), а также [3].

Первый шаг физического лица в таком случае – проведение оценщиком независимой оценки. Второй шаг – обращение физического лица в суд. Ответчиком выступает Росреестр. Судья, как правило, назначает судебную экспертизу по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости. Как утверждают эксперты, оспорив кадастровую стоимость, можно снизить сумму налога до 40% (загородная недвижимость).

Статью следовало бы закончить каким-либо примером. Однако проблема кадастровой стоимости не столь проста, чтобы ее можно было грамотно проиллюстрировать 1-2-страничными сравнительными расчетами стоимости недвижимости методами индивидуальной и массовой оценки. Такие «прикидочные расчеты» могут вводить читателя в заблуждение и не являются корректными. Примером может быть только реальный многостраничный отчет (экспертиза) об оценке кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, учитывающий требования ФСО. Интересующийся читатель может также ознакомиться с примером расчета методами массовой оценки стоимости жилых квартир в многоквартирных домах [5, глава 6].

Цель автора настоящей статьи – показать сложность, многогранность и изменчивость определения «кадастровая стоимость», которому следует придерживаться в своей деятельности с осторожностью и внимательностью, не теряя при этом бдительности.

ЛИТЕРАТУРА:
  1. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. № 508 «Об утверждении федерального стандарта «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
  2. Методические указания о государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358).
  3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями на 5 июля 2016 г.).
  4. https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/
  5. Грибовский С.В., Сивец С.А.  Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. М.: «Финансы и статистика», 2008 г.
Надежда Партей,
Оценщик
Объединенной Консалтинговой Группы.

Возврат к списку