Отношения застройщика и дольщика: с 1 апреля по новым правилам

21.01.2005

Информационное письмо № от 12 января 2005 года Принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закон вступает в силу с 24 часов 31 марта 2005 г (фактически с 01 04 2005) и согласно ст. 27 самого закона распространяется на объекты недвижимости, разрешения на строительство которых получены после указанной даты. Отметим основные моменты. Ст. 2. Застройщиком признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы или предприниматель ИМЕЮЩИЕ В СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ НА ПРАВЕ АРЕНДЫ земельный участок под застройку и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. Согласно п. 3 ст. 22 Требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации. Дольщики (в законе этот термин не используется, но в целях данного информационного письма назовем их этим привычным ловом) — не только физические, но и юридические лица. Правила, установленные законом распространяются и на них. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. (п. 9 ст. 4) Ст. 3. Застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства только ПОСЛЕ А) получения разрешения на строительство Б) опубликования (размещения) проектной декларации (она описана в ст. 19 Закона) и В) государственной регистрации права собственности или аренды участка под строительство. Ст. 4 Дано определение договора участия в долевом строительстве. ДОГОВОР заключается письменно и считается заключенным С МОМЕНТА ГОС РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА. Определены (п.4 ст. 4) обязательные условия договора: — описание объекта согласно проектной документации — срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (для дольщиков — одинаковый) — цену договора, сроки порядок уплаты цены -гарантийный срок на объект (он не может быть менее 5 лет — п.5 ст. 7) Ст. 5. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Договором может быть предусмотрена корректировка цены. Согласно ст. 18 денежные средства застройщик не может использовать на цели не связанные со строительством этого объекта, не предусмотренные проектной документацией. Последствия неисполнения дольщиком (в том числе юридическим лицом) договора указаны в п. 4-6 ст. 5 закона. Это возможность СУДЕБНОГО расторжения договора и пени в размере 1/150 ставки рефинансирования. (Справочно: Ставка на сегодняшний день — 13 % годовых) Обращаем Ваше внимание на установление именно судебного порядка расторжения договора по инициативе застройщика и зарегламентированность размера пени. В тоже время дольщик (согласно ст. 9) может расторгнуть договор и не в судебном порядке. Ст. 6. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (этот срок должен быть единым для всех дольщиков) застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1 / 75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Ст. 8. Передача объекта дольщику осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не позднее 2-х месяцев после этого разрешения. Право собственности (аренды) застройщика на земельный участок на период строительства согласно ст. 13 считается находящимся в залоге у дольщиков. Дольщики вправе обратить взыскание на землю (право аренды) по истечении 6 месяцев после приостановке строительства Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта застройщик передает в органы, осуществляющие государственную регистрацию недвижимости не позднее 10 дней после получения такого разрешения (п.3 ст.16.) Законом установлены особенности размещения информации о строительстве и особенности рекламы (ст. 21-22). Государственный контроль и надзор (ст. 23) в области долевого строительства уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, который вправе в том числе — устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков; — осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору — ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации; — осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости... Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если: 1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом; 2) размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством Российской Федерации; 3) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; 4) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее 100 тысяч рублей; 5) застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия. П. 7ст 23: Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом, либо о прекращении застройщиком, являющимся физическим лицом, деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Законом дополнен кодекс об административных правонарушениях. Так, введена статья 14.28. 1. Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда. 2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений — влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда. 3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда."; Статья 19.5 кодексаоб административных правонарушениях дополнена частью 4: Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.";

Шеметович С. Г.


Возврат к списку