Наша организация взяла в аренду торговые площади и сдает их в субаренду. Есть ли какой-то порог цены за 1м2, ниже которого сдавать нельзя?

09.02.2010

Вопрос: Наша организация взяла в аренду торговые площади и сдает их в субаренду. Есть ли какой-то порог цены за 1м2, ниже которого сдавать нельзя и в договоре мы должны четко считать сумму в зависимости от метража или можно одним субарендатором за 20м2 выставить счет на 20000,00руб., а другим за 20м2 выставить счет 35000,00руб.


Ответ: Статья 40 "Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения" НК РФ закрепляет рыночный принцип, согласно которому для целей налогообложения принимается цена товаров (работ, услуг), указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Данное положение закреплено в п. 1 ст. 40 НК РФ.

В пунктах 2 - 14 ст. 40 НК РФ указываются случаи, когда налоговые органы имеют право проконтролировать использованные налогоплательщиками в сделках цены и механизмы расчета рыночных цен.

Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях (п. 2 ст. 40 НК РФ):
- между взаимозависимыми лицами;
- по товарообменным (бартерным) операциям;
- при совершении внешнеторговых сделок;
- при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.


В случаях, предусмотренных п. 2 ст. 40 НК РФ, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынестимотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (п. 3 ст. 40 НК РФ).


Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных п. п. 4 - 11 ст. 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки.

Таким образом, если цена в 35000руб. за квадратный метр соответствует рыночной цене на аренду площадей аналогично качества, то цена в 20000руб. будет отклоняться от нее на 43%, что превышает порог в 20%, и тем самым будут существовать налоговые риски в виде доначисления налога на прибыль и НДС с доначисленного дохода, исходя из рыночных цен.


Также отмечаем следующее. Одним из методов определения рыночной цены является метод последующей реализации. Правила применения данного метода установлены п. 10 ст. 40 НК РФ, согласно которому данный метод применяется только при отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены.

Суть метода заключается в определении рыночной цены товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, как разности цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.

Так, например, в ходе одной из проверок налоговый орган установил, что ОАО сдавало в аренду ЗАО нежилые помещения. Поскольку доля ОАО в уставном капитале ЗАО составляла 100%, налоговая инспекция в порядке ст. 40 НК РФ проверила правильность применения цен по этим договорам аренды. При проверке налоговый орган выявил, что ЗАО сдавало арендуемые помещения в субаренду, причем арендная плата по таким договорам в два раза и более превышала сумму арендной платы по договорам аренды, заключенным между указанной организацией и самим ОАО. В связи с этим налоговая инспекция пересчитала цену по сделкам, используя метод последующей реализации, что послужило основанием для доначисления налога на прибыль, налога на пользователей автомобильных дорог и НДС. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2004 N А56-1163/04).

Поэтому, если Общество сдает в субаренду площади по цене ниже, чем арендует их, то возможны претензии налоговых органов об отсутствии в сделках экономического смысла и деловой цели,  и также доначисление дохода по рыночным ценам.

При значительном различи ставок арендной платы правоту налогоплательщика в рассматриваемом случае могут подтвердить документы, которые обосновывают применение налогоплательщиком таких различных ставок. Например, это может быть маркетинговая политика, документы, позволяющие определить характеристики помещения, влияющие на стоимость, по которой оно было сдано в аренду.


Подтверждением того, что на цену договора аренды влияют характеристики сдаваемого в аренду помещения, можно найти в судебной практике. Например, согласно Постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2007 N Ф04-2419/2007(33586-А27-27) инспекция при определении рыночной цены (стоимости арендной платы) не учла условия совершенной налогоплательщиком сделки: объем передаваемой в аренду площади, период действия договора, характер связей с арендаторами, порядок осуществления платежей, которые могут оказывать влияние на цены. Из Постановления ФАС Поволжского округа от 04.05.2008 N А72-6914/07 следует, что организация устанавливала ставки арендной платы дифференцированно в зависимости от размера предоставляемой в аренду площади, месторасположения, типа, назначения арендуемого помещения, что обусловлено экономическими (коммерческими) условиями. Оказываемые налогоплательщиком услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений для различных арендаторов идентичными не были. Суд указал, что налоговой инспекцией не учтены существенные обстоятельства и условия договоров аренды, влияющие на размер арендной ставки, одним из которых является различная площадь сдаваемых в аренду помещений.

В то же время в Постановлении ФАС Московского округа от 25.01.2008 N КА-А40/11223-07 отмечено более чем на 20% занижение арендодателем суммы арендной платы по договору по сравнению с арендной платой за офисное помещение такого класса, что было подтверждено отчетом оценщика.

Поэтому, если сдаваемые в субаренду торговые площади имеют одинаковые характеристики и отличаются только метражом, то цена за 1 квадратный метр не должна отличаться более, чем на 20%.  В противном случае налоговые риски высоко вероятны.


Трубникова Ольга Александровна
Менеджер по направлению аудит
ЗАО ?Объединенная Консалтинговая Группа?

Ответы на вопросы размещены на сайте компании ?Такском? 09.02.2010


Возврат к списку