Суд дает возможность снижать налоговую нагрузку владельцам недвижимости

9 Сентября 2016

Действующий городской закон обязывает считать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости расположенных в Петербурге объектов торгового, делового, административного или иного коммерческого назначения, а также офисов.

В утвержденный комитетом имущественных отношений (КИО) список включено 1100 зданий и помещений площадью свыше 3 тыс. м2.

Сколько стоит метр

Кадастровая стоимость таких объектов определялась ГУП "ГУИОН" по заказу Смольного. С 15 сентября 2015 года споры о достоверности такой цены законодатели передали Петербургскому городскому суду. За прошедший год он рассмотрел по существу 22 дела, из которых 15 исков было удовлетворено полностью или частично. Так, офисы в бизнес–центре "Петровский форт" ГУИОН оценило в 4,5 млрд рублей, тогда как привлеченный собственниками оценщик — в 2 раза дешевле. Назначенная судом экспертиза подтвердила достоверность указанной владельцем стоимости — иск был полностью удовлетворен. Удалось снизить налогооблагаемую стоимость трех супермаркетов и ООО "Максидом". Хотя в большинстве случаев эксперты рекомендовали компромиссную цену — в среднем на 9% ниже кадастровой и в 1,5 раза выше предложенной истцом.

А вот победа Сергея Фивейского — бывшего конкурсного управляющего ФГУП "Ленинградский северный завод", а ныне владельца принадлежащей госпредприятию недвижимости, оказалась пирровой. Чиновники определили стоимость двух земельных участков в 63 млн рублей, выбранный истцом оценщик — всего в 15,7 млн. Тогда как назначенный судом эксперт пришел к выводу, что кадастровая цена одного участка оказалась на 5% занижена, второго — на 4% завышена.

Эксперты сочли установленную ГУИОН стоимость объектов заниженной еще в семи делах, что побудило собственников отказаться от своих требований.

В ГУИОН объясняют ситуацию разными подходами при проведении массовой и индивидуальной кадастровой оценки. "В ходе судебного спора устанавливается итоговая рыночная стоимость, определяемая при детальном изучении характеристик объектов недвижимости: обременения, конструктивные особенности объектов и иные факторы. Эти сведения у кадастрового оценщика отсутствовали и при проведении массовой оценки не учитывались", — поясняют в ведомстве.

Хотя до того, как обратиться в суд, все владельцы недвижимости прошли через специальную комиссию при управлении Росреестра, уполномоченную разбирать споры о кадастровой стоимости. По словам замруководителя управления Андрея Вьюнова, только за первую половину этого года комиссия рассмотрела жалобы в отношении 97 объектов, удовлетворив 15 из них. "Основной причиной отклонения заявлений служат отсутствие подтверждения использования недостоверных сведений об объекте, а также несоответствие отчета об оценке требованиям закона и федеральных стандартов", — пояснил Андрей Вьюнов.

Обманчивые фасады

ЗАО "Литовская, 10" оспаривало в суде законность включения принадлежащих ему зданий в список объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости. По документам это производственный комплекс, доля офисов не превышала 9% общей площади. Но КИО признал весь комплекс офисным, представив в качестве доказательства четыре фотографии фасада.

Суд не смог на их основании сделать вывод о функциональном назначении здания.

Кроме того, удовлетворяя иск компании, он указал на нарушение КИО установленной процедуры утверждения списка. Ведь сначала чиновники обязаны были опубликовать перечень обследуемых объектов в Интернете, потом проект самих решений по каждому зданию, предоставить собственникам возможность высказать возражения и т. д. "Сведений о размещении на сайте КИО Санкт–Петербурга какого–либо решения об определении вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений административным ответчиком не представлено", — констатировал суд.

Эксперты положительно оценивают такое решение: "Подобная практика может стать массовой. Сам факт принятия этого решения открывает для собственников коммерческой недвижимости возможность снизить налоговую нагрузку", — убежден руководитель практики "Недвижимость" Объединенной Консалтинговой Группы Артем Симоненко.


Возврат к списку