Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости

2 Февраля 2016

Оценка рыночной стоимости недвижимости строится на предположении о наиболее эффективном ее использовании. Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ) относится, в первую очередь, к земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства (ОКС).

НЭИ представляет такой вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, финансово обоснован и имеет наибольшую стоимость среди всех рассмотренных вариантов использования оцениваемой земли.

Оценщик недвижимости при анализе вариантов НЭИ должен рассмотреть две ситуации:
  1. участок рассматривается как незастроенный (условно свободный от ОКС);
  2. участок рассматривается как застроенный (с существующими ОКС).

При определении стоимости свободного или условно свободного участка оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты застройки участка новыми объектами. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный подход в этой ситуации включает методы определения полных затрат на строительство новых ОКС. Для этого, как правило, используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах 1969, 1984, 2000 и других годов. Переход к текущим ценам на дату оценки осуществляется применением соответствующих индексов. В рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды создания и эксплуатации новых ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта застройки свободной земли и относится на стоимость земельного участка. В противном случае вариант отбрасывается.

Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью земельного участка, соответствующий НЭИ свободной (условно свободной) земли. Если он отличается от фактического использования земельного участка, это означает наличие функционального устаревания у оцениваемого объекта недвижимости.

При определении стоимости участка как застроенного оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты использования существующих на участке ОКС: продолжение их текущего использования, либо ремонт или реконструкция, либо снос их и последующее строительство новых ОКС. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается также с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный подход в этом случае включает методы определения полных затрат на ремонт или реконструкцию существующих ОКС, либо их снос и строительство новых ОКС. При этом также используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах. В рамках доходного подхода может использоваться метод прямой капитализации доходов (если фактическое использование ОКС соответствует их НЭИ), а также метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды реконструкции и эксплуатации ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду1) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта использования имеющихся ОКС и относится на их стоимость. В противном случае вариант отбрасывается.

Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью ОКС. Он соответствует наиболее эффективному использованию ОКС и, соответственно, наиболее эффективному использованию застроенной земли. Если он отличается от фактического использования ОКС, это означает наличие у ОКС функционального устаревания.

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (участка с ОКС) определяется суммированием стоимости условно свободного участка при его НЭИ и стоимости ОКС при наиболее эффективном использовании.

Понятие НЭИ недвижимости тесно связано с понятием устаревания объектов капитального строительства. С течением времени объекты не только изнашиваются физически, но и устаревают – функционально и экономически.

Функциональное устаревание определяется внутренними эксплуатационными свойствами объекта (размеры, благоустройства, надежность, эффективность застройки и т.п.).

Экономическое устаревание отражает влияние на объект факторов внешней среды (местоположение и окружение, сервитуты, рыночная ситуация, качество участка и др.).

Устаревание объектов снижает их привлекательность на рынке и, соответственно, рыночную стоимость недвижимости и арендные ставки, то есть ставит под вопрос возможность дальнейшего эффективного использования объектов.

Учет функционального устаревания в затратном подходе позволяет определить необходимые капитальные затраты на доведение объекта недвижимости до состояния НЭИ. Тем самым расчет функционального устаревания является связующим звеном между анализом НЭИ и оценочными подходами.

Более подробно с вопросами практического применения анализа НЭИ можно ознакомиться в работе [2], где приведены многочисленные примеры расчета функционального устаревания различных объектов недвижимости.


В связи с утверждением Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» следует также обратить внимание на следующие его положения, касающиеся анализа наиболее эффективного использования:
  1. Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов, методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п.15 [1]).
  2. Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта (п.17 [1]).
  3. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п.20 [1]).
  4. Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п.21 [1]).

Литература

  1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
  2. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости /СПб.: СтройИздат СЗ, 2010 /М.: Стройинформиздат, 2013.

Возврат к списку