Ответы на вопросы по закону о долевом участии в строительстве

28.03.2005

1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Неоднозначную оценку вызвало принятие настоящей редакции закона как в строительных кругах, так и со стороны частных инвесторов (дольщиков), для защиты прав которых данный документ был разработан и чьи интересы призван оберегать. Закон обязывает строительные организации — застройщиков уже на стадии заключения договора предоставлять потенциальному инвестору (дольщику) ряд важных документов, раскрывающих конфиденциальную информацию об экономической деятельности предприятия, в том числе данные аудиторской проверки за год, тогда как реальная защита: страхование рисков и ответственности — не относится к обязательным.

Однако строители с такой редакцией не согласны: во-первых, ущемлять интересы дольщика — своими руками убивать курицу, «несущую золотые яйца», — нецелесообразно, а случаи двойных продаж в долевке не наблюдались в течение последних 4-5 лет. Кроме того, человеку без экономического образования достаточно сложно оценить, «прочитать» аудиторское заключение, которое (не будем закрывать глаза на реалии нашей действительности) может не вполне соответствовать действительности. Достаточно вспомнить скандалы, периодически возникающие в цивилизованной Европе в связи с раскрытием фактов подобных подтасовок.

Ясно одно: следуя требованиям закона, строительные компании-застройщики вынуждены будут нести дополнительные затраты, которые необходимо компенсировать. Кто будет нести бремя этих затрат? Вопрос, скорее всего, риторический, поскольку ответ лежит на поверхности: частные лица-инвесторы (дольщики) — те, кто не объединен в структуры, позволяющие сообща защищать свои интересы.

Ясна точка зрения представителей строительного бизнеса, понятно отношение искушенных инвесторов. Чтобы объективно оценить ситуацию, необходимо знать мнение тех, чьи интересы вольно или невольно пролоббированы Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве...», — аудиторов.

На вопросы редакции отвечает ведущий специалист крупнейшией аудиторской компаний Санкт-Петербурга — ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа».

Вопрос редакции: «Часто ли строительные компании, застройщики, для которых аудиторское заключение не являлось обязательным, если форма их правовой собственности — не акционерное общество открытого типа, обращались к аудиторам? Приведите, если возможно, примеры таких обращений».

ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа», Е. А. Клименков:
— В соответствие со статьей 7 Закона «Об аудиторской деятельности» от 07.08.01 г. № 119-ФЗ обязательный аудит — ежегодная обязательная аудиторская проверка ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организации или индивидуального предпринимателя.

Обязательный аудит осуществляется в случаях, оговоренных указанным Законом, в том числе если обязательный аудит в отношении организаций или индивидуальных предпринимателей предусмотрен Федеральным законом.

Несмотря на то, что обязательный аудит является самым распространенным видом аудиторских проверок, особенно в строительстве, организации могут привлекать аудиторов по собственной инициативе, как правило, в случаях:
— предстоящая налоговая проверка;
— продажа бизнеса;
— смена главного бухгалтера или руководителя;
— реорганизация;
— приобретение доли новым участником.

Строительные организации, в том числе необязанные проводить ежегодный аудит, часто привлекают аудитора по истечении финансового года с целью получить независимую оценку эффективности применяемых схем, выявить ошибки, имеющие налоговые последствия, либо слабые места в бухгалтерском и налоговом учете, несущие налоговые риски. Из-за спорного толкования положений законодательных актов, создавшемуся правовому вакууму по многим вопросам бухгалтерского и налогового учета операций по строительству жилых домов с привлечением дольщиков и т. п. они хотят получить дополнительные аргументы в поддержку своей позиции перед возможными претензиями налоговых органов.

Вопрос редакции: «Является ли аудиторское заключение обязательным в пакете документов для получения кредита в банке?»

ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»:

— Иногда аудиторское заключение необходимо банку для предоставления кредита. Здесь следует отметить, что законодательно обязанность банков требовать от организации предоставления аудиторского заключения для предоставления кредита не предусмотрена. Тем не менее логичным кажется такое требование банка в случае, когда проведение аудита для организации обязательно. На практике не все банки требуют представить аудиторское заключение в составе документов, необходимых для предоставления кредита. Однако встречаются случаи, когда такие требования выдвигаются банком даже для маленьких организаций. Нормативно закреплена обязанность учреждений Сбербанка РФ требовать аудиторское заключение — пунктом 2.2.2 инструкции от 26.10.93 г. № 26-р предусмотрено, что для получения кредита заемщик должен представить в банк кредитную заявку с приложением перечня документов, в том числе аудиторского заключения о достоверности бухгалтерского отчета: для акционерных обществ открытого типа — обязательно, для других — по требованию банка.

Вопрос редакции: «Статья 20, пункты 5 и 6 вышеупомянутого закона, требует от застройщика предоставлять дольщикам информацию бухгалтерского характера (отчетность, аудиторское заключение), которая для инвестора-дольщика, без специальных разъяснений специалиста, не может быть понятна. Что в аудиторском заключении может быть «прочитано» дольщиком, чтобы сделать выбор в пользу такого застройщика?»

ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»:

— С 1 апреля 2005 года организация-застройщик подлежит обязательному аудиту (ежегодно), так как такая обязанность установлена федеральным законом. Возникает разумный вопрос — что дает дольщику наличие бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения, ведь он чаще всего не является специалистом по бухгалтерскому учету и т. п.? Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 10 Закона № 119-ФЗ аудиторское заключение —официальный документ, предназначенный для пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц, составленный в соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности и содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской организации или индивидуального аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации. Аудитор выражает свое мнение о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности во всех существенных отношениях. Несмотря на то что мнение аудитора может способствовать росту доверия к финансовой (бухгалтерской) отчетности, пользователь может иметь собственное мнение. Имея специальные знания, дольщик мог бы посчитать некоторые коэффициенты, полагаясь на данные бухгалтерской отчетности, например ликвидность, рассчитать чистые активы организации. Однако само по себе аудиторское заключение не несет в себе каких-либо дополнительных данных, не является гарантией добросовестности застройщика.

Вопрос редакции: «Считаете ли вы, что реализация нового Федерального закона, предусматривающего прозрачность финансового состояния строительных компаний, окажется именно тем инструментом, который изменит существующее положение и исключит возможность инвестиций в рискованный проект?»

ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»:
— Федеральным стандартом аудиторской деятельности «Аудиторское заключение по финансовой (бухгалтерской) отчетности» предусмотрено несколько видов заключений.
Предпочтительнее всего аудиторское заключение, в котором содержится безоговорочно положительное мнение. Теоретически, такое аудиторское заключение дает дополнительные гарантии того, что у организации правильно исчислены налоги, все обязательства организации и операции оформлены соответствующими документами и т. п. С таким заключением легче получить кредит в банке. Но такие заключения на практике встречаются нечасто. Кроме аудиторского заключения с безоговорочным положительным мнением организация может получить модифицированное аудиторское заключение. Есть четыре вида модифицированных аудиторских заключений. Первый вид такого заключения предполагает безусловно положительное мнение.

Если в финансовой отчетности, по мнению аудитора, не раскрыта ситуация, которая может существенно повлиять на достоверность отчетности, то аудитор должен дать заключение с оговоркой. В этом случае в аудиторском заключении должны быть указаны все спорные моменты. На практике такие заключения могут быть выданы, например, в случае, когда аудитор фактически не осуществлял инвентаризацию либо не присутствовал при ее проведении, когда какие- либо документы отсутствуют либо оформлены не в полном соответствии законодательством, однако аудитор получил необходимые доказательства для выдачи заключения с оговоркой альтернативными методами. Такое заключение встречается часто.

Отрицательное заключение или вид модифицированного аудиторского заключения — отказ от выражения мнения. При наличии таких видов заключения привлекательность застройщика может быть сомнительной. В любом случае, отдавая предпочтение тому или иному застройщику, необходимо руководствоваться всей совокупностью критериев, из которых аудиторское заключение — лишь один из многих.

Клименков Е. А.,
Аудитор
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»
Данная статья опубликована в журнале «Вестник Строительного комплекса Северо-Запада» № 3(22) март 2005


Возврат к списку