Управление жилым фондом: анализ возможных способов управления, открытый конкурс на управление жилым домом, методы воздействия на управляющую компанию.

09.04.2007

Острота проблемы организации управления жилым фондом в нашей стране обусловлена, с одной стороны, плачевным состоянием большинства жилых домов, а с другой стороны - желанием государства переложить ее решение на плечи собственников жилых помещений. Многообразие принимаемых на эту тему законодательных актов столкнулось с осторожностью жильцов, не спешащих проявлять свою инициативу. Нежелание вкладывать бюджетные средства в текущий и капитальный ремонт выразилось и в волне агитации создания товариществ собственников жилья, и в ажиотаже вокруг окончания сроков приватизации жилья в 2006 году.

Для начала стоит обратить ваше внимание на то, что согласно пункту 1 ст. 39 Жилищного кодекса, бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (в том числе на проведение капитального ремонта), уже возложено на собственников жилых помещений. Кроме того, (п.2. ст. 161 ЖК) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

Давайте рассмотрим, что происходит в случае, если собственниками не проводится собрание или на нем не принимается решение о выборе способа управления домом:

п.4. ст. 161 ЖК ? ?Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. ..."

Если указанный конкурс будет признан несостоявшимся, то допускается заключение договора управления многоквартирным домом и без проведения открытого конкурса.

Рассмотрим вышеупомянутые способы управления:

Непосредственное управление домом самими собственниками требует от них высокой организованности и сплоченности между собой. Несмотря на то, что от их имени во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать на основании доверенности один из них или иное лицо, принимать наиболее важные решения придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность (соответствие требованиям закона) в доме с большим количеством собственников потребует немалого труда.

Образование ТСЖ, содержание аппарата ТСЖ (управляющего, бухгалтера) силами собственников оказалось выгодным только в новых домах, в которых подавляющее большинство квартир принадлежит самим жильцам. В этом случае отсутствует необходимость немедленных вложений в ремонт дома, что дает возможность аккумулировать средства на будущие нужды. Не нужно привлекать представителей органов муниципального управления к участию в собраниях и голосованиях. Как правило, в таких домах низкий процент малообеспеченных граждан, что дает возможность собирать весомые денежные взносы с каждого жильца, облегчает процедуру расчета и получения от государства субсидий и льгот. Для создания ТСЖ квалифицированный юрист должен разработать комплект учредительных документов. Регистрировать ТСЖ необходимо в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Санкт-Петербурга и Ленинградской области (СПб, пер. Смольный, д.3). Минимальный срок регистрации составит один месяц, но, как правило, документы проходят регистрацию только со второго, а то и с третьего раза. Кроме того, для ТСЖ необходимо открытие банковского счета, а так же приобретение и постановка на учет определенной модели кассового аппарата или заключение договора с банком на прием от граждан наличных денежных средств.

Еще один способ управления домом - это довериться управляющей компании. Однако следует иметь в виду, что это новое, только зарождающееся направление бизнеса в нашей стране. Возникновение управляющих компаний было отчасти спровоцировано принятием в декабре 2004 года Жилищного кодекса, поэтому большинство из них существует не более, а зачастую и менее двух лет. Кроме того, они являются коммерческими организациями, в уставе каждой из которых обозначена основная цель ее существования - извлечение коммерческой прибыли. Если обратить внимание, на условия договоров управления жилыми домами, предлагаемых компаниями, то можно четко проследить желание оказывать только те услуги, которые не требуют серьезных вложений и на наиболее выгодных для компаний условиях. Например: устранять ?незначительные? повреждения сантехнических коммуникаций, производить ?косметический? текущий ремонт. Их не желание вкладывать собственные средства и стремление уйти от ответственности за состояние жилого фонда понятно ? они не хотят стать банкротами.

Наш Жилищный кодекс, который вступил в действие с 1 марта 2005 года, предусматривает, что если в течение года собственники не выберут способ управления, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании. Органы местного самоуправления и органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга проводят конкурс в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. После проведения конкурса, собственники жилых помещений обязаны, в соответствии с ч.5 ст. 161 ЖК РФ, заключить договор управления этим домом с управляющей организацией. Для этого, в соответствии со ст. 445 ГК РФ, управляющая компания должна направить каждому собственнику на подписание проект договора. Собственник в течении 30 дней должен направить компании подписанный договор или отказ от договора, либо протокол разногласий к проекту договора, если он согласен его подписать на иных условиях. По этому договору управляющая организация обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность. Условия договора устанавливаются одинаковые для всех собственников. Качество оказываемых коммунальных услуг определяются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307).

Ч.11 ст.162 ЖК РФ гласит: ?Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.?

В действительности, собственники часто даже не знают, как называется компания, которая управляет их домом. Это связано как с недостаточной информированностью, так и с нежеланием проявлять инициативу, а часто - с личной занятостью жильцов.

Если же управление вашим домом отдано управляющей компании, и никаких существенных перемен к лучшему за последний год не произошло, а желание заняться домом, в котором вы живете есть, то вам можно посоветовать следующие методы воздействия на компанию:

1. Направить в управляющую компанию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения:

- требование о предоставлении вам, как собственнику жилого имущества, договора на управление жилым домом;

- требование о покраске подъезда, чистке и уборке территории, замене трубы и т.п. в установленный договором срок,

- а так же акт о состоянии подъезда или территории подписанный вами и двумя другими жильцами.

Вторые экземпляры требований оставьте у себя. В требованиях обязательно укажите, что в случае неисполнения условий договора, вы будете защищать свои права в суде, грязь и мусор постоянно причиняют вам физические и нравственные страдания, что из-за этого вы очень плохо себя чувствуете и обращаетесь к врачу.

2. Составить акт о неисполнении данных обязанностей управляющей компанией спустя срок, отведенный на это договором, санитарными или иными правилами и нормами.

3. Составить и подать в суд иск о несоблюдении условий договора, взыскании материального и морального вреда, причиненного бездействием управляющей компании с приложением копий всех вышеперечисленных документов.

Возможные результаты:

1. Спустя некоторый срок после направления заказного письма вам покрасят подъезд, уберут мусор, отремонтируют трубу и т.д.

2. Вы сходите в суд, который обяжет компанию сделать ремонт, вынесет решение взыскать с нее часть денег, заплаченных вами за текущий ремонт или коммунальные услуги, и, возможно, возместить моральный вред.

3. На суд представитель компании не придет, суд решит дело в вашу пользу, но взыскивать с компании будут долго.

Что это дает собственнику? Во-первых, это научит компанию уважать его права и привлечет внимание к очередным его ?просьбам?. Во-вторых, на руках будет документ, подтверждающий факт неисполнения компанией условий договора, а в соответствии со п.8.2. ст.162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий договора. Кроме того, если копию постановления направить заказным письмом в орган местного самоуправления, то это может послужить причиной отказа этой компании в участии в последующих конкурсах на управление жилыми домами, и в любом случае не улучшит ее деловую репутацию.

Но все это хорошо только в случае, если есть другие управляющие компании, готовые действительно управлять, а не только собирать деньги, и собственники квартир, готовые совершать реальные действия. Ведь бездействие не поможет нам навести порядок в подъездах и на улицах. После анализа предложенных Жилищным кодексом способов управления, можно понять людей, не проявляющих инициативу. Организовывать собрания всех собственников жилья - сложно и непродуктивно. Расходы и усилия по организации ТСЖ довольно значительны. Кроме того, ТСЖ нуждается в постоянном бухгалтерском учете и управлении, а его ликвидация столь же сложна, как и первоначальная регистрация. Найти же хорошую управляющую компанию, которой можно доверять, довольно сложно. Что же делать жильцам? Попробуем разобраться и предложить альтернативу.

При детальном анализе возможных способов управления можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты для каждого из них:

Способ управления

Плюсы

Минусы

Силами жильцов

-личный контроль качества оказываемых услуг

-сниженные управленческие затраты

-заключение договоров на коммунальные услуги с каждым из собственников

-трудности при защите личных и коллективных интересов

- трудности созыва и проведения собраний (применим только для небольших домов на три-пять квартир)

-отсутствие юридического лица и банковского счета, на котором можно аккумулировать сэкономленные средства

Управляющая

организация

-четкие договорные отношения с каждым собственником

-высокий профессионализм сотрудников

-регламентированный порядок предоставления услуг и их фиксированная цена

-экономия на платежах за счет применения эффективных методов эксплуатации

-минимальное участие всех граждан в управлении

-заинтересованность управляющего в получении дополнительной прибыли за счет экономии на эксплуатации

-отсутствие у управляющей организации иной мотивации, кроме денежной

-сложный порядок заключения договора на управление (подписание договора с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания)

-риск выбрать мошенников

ТСЖ

-все собранные деньги тратятся на нужды дома

-возможность постоянного учета мнения большинства собственников

-мотивация к качественному оказанию услуг

-упрощенная смена управляющей компании, поставщиков и подрядчиков (на основании решения правления)

-возможность отстаивать свои права в суде коллективно, а не поодиночке

-потребность в помещении для размещения органов управления

-отсутствие профессионалов-управленцев

-трудности создания и регистрации ТСЖ

-сложности с получением дополнительной прибыли от сдачи в аренду нежилых помещений и мест под рекламу

Если большинство квартир в доме приватизированы, то существует решение, позволяющее объединить положительные моменты существующих способов управления и свести к минимуму отрицательные ? создать управляющую компанию по управлению жилым домом силами самих собственников квартир так, чтобы они являлись ее участниками - учредителями (владельцами долей уставного капитала). Владелец доли уставного капитала имеет право на часть прибыли компании. После государственной регистрации организации на общем собрании собственников жилья необходимо принять решение о передачи управления домом этой управляющей компании. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Согласно п.3. Ст. 45 ЖК: ?Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов?. Решение общего собрания собственников может быть принято без проведения собрания: путем проведения заочного голосования - передачи в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Таким образом, при выборе управляющей компании:

1) исключается риск выбрать мошенников (у самих себя воровать трудно);

2) образуется дополнительная мотивация управляющей организации, кроме денежной;

3) достигается максимальное участие всех граждан в управлении (высший орган управления ? общее собрание участников)

4) ведется контроль за руководителем (по решению участников он может быть в любое время снят с должности);

5) исключаются трудности, связанные с созданием и регистрацией ТСЖ.

Рекомендуемая организационно-правовая форма для такой компании ? общество с ограниченной ответственностью (ООО). Но нужно помнить, что количество участников ООО не должно превышать пятидесяти, и поэтому, если собственников больше, целесообразно выбрать по одному участнику от квартиры или отобрать их по иному критерию. Для разработки учредительных документов и регистрации ООО понадобится юрист, но по сравнению с ТСЖ это обойдется значительно дешевле и займет меньше времени - около двух недель.

Чтобы организовать работу по управлению домом необходимо учитывать ее основные моменты:

1) переоформление договоров тепло-, газо-, водоснабжения, вывоза мусора на управляющую компанию;

2) расчет платежей за коммунальные услуги и содержание жилого фонда с учетом льгот и субсидий;

3) сбор оплаты от граждан и компенсации льгот и субсидий на расчетный счет организации (понадобится кассовый аппарат или договор с банком);

4) перевод денежных средств по договорам снабжающим организациям;

5) сбор информации о необходимости текущих ремонтных работ;

        6) организация оперативного реагирования и проведения работ.

Конечно, сразу все организовать и сделать сложно, но, как говорится, дело мастера боится, а под лежачий камень вода не течет. Если получится организовать управление своим домом, в дальнейшем можно будет участвовать в конкурсе на управление другими. Кроме того, в отличии от ТСЖ, виды деятельности общества с ограниченной ответственностью могут быть разнообразны, т.е. ?общество вправе осуществлять иные виды деятельности, не противоречащие действующему законодательству?. Иными словами, каждый из собственником жилых помещений, практически ничем на рискуя, может стать совладельцем новообразуемой коммерческой организации, которая будет действовать в его интересах и в дальнейшем может приносить ему доход. При этом: 1) общество с ограниченной ответственностью отвечает по своим обязательствам только своим уставным капиталом (10 000 рублей); 2) каждый участник имеет право выйти из общества в любое время, независимо от согласия других участников.

Главное, в чем нуждается дело управления жилым фондом - это энергичные, честные и ответственные люди!

 

Бусыгин Н.Л.,

Юрисконсульт по регистрации

ЗАО ?Объединенная Консалтинговая Группа?

Данная статья опубликована в газете ?Регистрация и лицензирование? ?3 (93), апрель 2007г.


Возврат к списку